16 апреля 2024 года в формате видеоконференцсвязи состоялось заседание Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ под председательством руководителя комиссии Рифата Гарипова.
Открыв заседание, он доложил о составах экспертных рабочих групп Комиссии — Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли и Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в области проектного финансирования строительной отрасли.
Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России Антон Мороз осветил вопрос ценообразования на рынке жилой недвижимости. Так, он объяснил, что стоимость многоквартирного жилья складывается из трех основных показателей: непосредственно строительная себестоимость (затраты, связанные с возведением объекта), стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. Рост стоимости на строительные ресурсы, по словам Мороза, является главным вызовом для жилищного строительства, поскольку это негативно сказывается на себестоимости строительства самого объекта.
«По данным НОСТРОЙ, 2023 год стал рекордным в части изменения цены контракта, в течение которого очень сильно менялись индексы, и временной разрыв даже в пару кварталов между проведением экспертизы и непосредственным торгами выводит объекты строительства за грань рентабельности», — пояснил он.
Выходом из этой ситуации, помимо принимаемых мер, считает Антон Мороз, должно стать развитие индустриального домостроения наряду с типовыми общедоступными проектами.
«Готовые модульные решения позволят не только сократить сроки, но и снизить себестоимость строительства. Это может быть и крупнопанельное домостроение, и деревянные быстровозводимые дома, и металлокаркас».
Вице-президент НОСТРОЙ привел данные Росстата за III квартал 2023 года, согласно которым средняя цена «квадрата» новостроек в стране составила 134 тыс. руб. Это на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Как отметил выступающий, наиболее существенно подорожали новостройки элит-класса, прибавившие 7,5%, до 303,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В комфорт-классе рост средней цены составил 7,1%, до 135,5 тыс. руб. за 1 кв. м, в новостройках – 2,3%, до 119,8 тыс. руб. На рынке вторичного жилья средняя цена «квадрата» увеличилась до 94,5 тыс. руб. (+7% по сравнению с тем же периодом 2022 года).
Также Антон Мороз рассказал о снижении количества дополнительных комиссий и высоких ставок проектного финансирования. Здесь он отметил, что подорожание проектного финансирования для застройщиков гораздо меньше, чем изменения ключевой ставки (22 марта ЦБ РФ сохранил на уровне 16%).
«Но цикл жилищного строительства в среднем составляет 20 месяцев – в начале затраты достаточно небольшие, потом они резко возрастают и за 2-3 месяца до ввода дома начинают снижаться. Застройщик не берет всю сумму кредита сразу, а исключительно частями. В дальнейшем же начинается наполнение счетов-эскроу – и ставка снижается. Средняя норма рентабельности у девелопера в 2023 году составляла около 15%. Застройщику необходимо все время строить. Поэтому основная задача – заработать прибыль, заканчивая один проект, чтобы их хватило на следующий - на старте нужно примерно 15% собственных средств», - объяснил Мороз.
Отдельно он заметил, что темп прироста объема кредитных лимитов в III квартале 2023 года ускорился (+11% против +9% во II квартале 2023 года). Это, по его словам, может объясняться ростом объема строящихся площадей, а также увеличением себестоимости строительства. Общий объем лимитов достиг 15,6 трлн руб. (+1,5 трлн руб. за квартал), а объем выдач превысил показатели II квартала 2023 года на 20% и составил ~1,2 трлн руб., что является рекордом за все время существования проектного финансирования жилья, добавил он.
«Кроме того, застройщики форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы. Однако в ближайшем будущем спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения первоначального взноса до 20%, и сокращения выдач наиболее рискованных ипотечных кредитов ввиду повышения макропруденциальных надбавок Банка России. На этом фоне вероятно формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью», - предположил Мороз.
Докладчик также напомнил о введённой первоначально с 11 января 2024 года СБЕРом комиссии, которую должен будет заплатить девелопер, чей покупатель возьмет ипотеку по одной из госпрограмм. Так, объяснил он, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита. По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%, по IT-ипотеке под 5% – 8,9%, по дальневосточной и арктической программам под 2% годовых – 11,5%. А с 19 февраля 2024 года, добавил Мороз, для застройщиков на проектном финансировании ПАО СБЕР будет доступна льготная субсидия от 3,9%. Для застройщиков, пользующихся комплексным продуктом банка, когда доходы от остатков на эскроу-счетах направляются на компенсацию процентов по ипотеке, размер субсидирования составит 0%.
Антон Мороз пояснил, что ситуация такова, когда следует продолжать совершенствовать регулирование проектного финансирования с целью снижения высоких требований к заемщикам-застройщикам по проектному финансированию, уменьшать финансовую нагрузку на застройщика и вернуться к рассмотрению вопроса введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
Важным и актуальным, подчеркнул Мороз, сегодня является недопущение пересмотра ставок по действующим кредитным линиям в сторону увеличения, а также внедрение механизма поэтапного раскрытия счетов-эскроу. Эти вопросы, по его мнению, должны вернуться в повестку обсуждения власти и бизнеса.
«Переход рынка жилищного строительства на механизм проектного финансирования с использованием счетов-эскроу привел к снижению размера оборотных средств застройщиков, необходимых для реализации крупномасштабных проектов жилищного строительства в связи с невозможностью использовать денежные средства участников долевого строительства до окончания строительства. Это послужило фактором увеличения сроков строительства проектов комплексного устойчивого развития территорий, в том числе связанных с расселением аварийного жилья. Поэтому требуется дальнейшая проработка вопроса о поэтапном раскрытии счетов-эскроу. На первом этапе такое раскрытие счетов-эскроу могло бы осуществляться только в отношении проектов комплексного развития территорий при соответствующей гарантии АО «ДОМ.РФ» или высшего исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации, то бишь Правительства», - подытожил он.
Предложения Антона Мороза были поддержаны членами Комиссии и названы своевременными.
В завершение руководитель Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России Андрей Бахмутов рассказал о необходимости внесения дополнительных изменений в законодательство и разработки дополнительных мер поддержки застройщиков в области комплексного развития территорий (КРТ).
