Сессия «Комплексное развитие территорий: новые горизонты жилищного строительства» 5 сентября продолжила деловую программу Восточного экономического форума (ВЭФ-2024), который накануне начал свою работу на площадке кампуса Дальневосточного федерального университета во Владивостоке. Одним из ключевых спикеров дискуссии, которую модерировал директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ» Антон Финогенов, стал президент Национального объединения строителей Антон Глушков. Участником сессии также стал вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
Как было отмечено на сессии, механизм комплексного развития территорий (КРТ) является одним из основных перспективных инструментов градостроительного развития и качественного обновления городских пространств. При этом строительная отрасль по пути роста сталкивается с многочисленными вызовами: инфраструктурные, финансовые, трудовые и один из самых главных – земельный. Участники встречи обсудили, каковы перспективы использования федеральных земельных участков, сложности их вовлечения в хозяйственный оборот, каким видится будущий потенциал эффективного использования земель неразграниченного пользования в партнерстве с регионами и крупным бизнесом, а также опыт Дальневосточного федерального округа и девелоперов, новые горизонты жилищного строительства и то, как новый национальный проект «Инфраструктура для жизни» повлияет на отрасль.
В своем выступлении генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко подчеркнул, что сейчас инвесторы не могут работать с неразграниченной землей в силу неопределенности ее параметров и границ. По оценке Счетной палаты, площадь таких участков в России составляет 556 млн га, что сопоставимо с 35% территории нашей страны или двумя площадями таких стран как Аргентина.
«Земля – это ограниченный и бесценный ресурс. Только около 10% всей площади России предназначено для жилья – это всего 21 тыс. кв. км. Для грамотного учета, распределения и освоения земли требуется вдумчивый и технологичный подход. Сегодня ДОМ.РФ активно участвует в реализации проекта Национальной системы пространственных данных. Помимо этого, планируется расширить партнерство с регионами и муниципалитетами. Институт развития готов предложить им свои услуги по проведению торгов и запуску проектов на их землях. Запросы на такого рода взаимодействие поступают регулярно», – отметил Виталий Мутко.
По его словам, логичным продолжением работы по вовлечению в оборот неиспользуемых земель является наполнение этих территорий новыми смыслами. Сделать это позволяют мастер-планы. На сегодняшний день специалисты госкомпании разработали 59 таких документов, 15 из них – для регионов ДФО.
Основным инструментом реализации таких стратегических документов, как мастер-план, является КРТ. ДОМ.РФ уже провел 55 аукционов на право заключения договоров КРТ. Сегодня в портфеле компании 113 проектов в 48 регионах. Общая площадь участков составляет 5,4 тыс. га. Здесь может быть построено 23,4 млн кв. м жилья. Помимо этого, с 1 января 2024 года запущен новый формат аукционов, совмещающий механизмы КРТ и торгов «за долю». Нововведение позволяет инвесторам существенно снизить затраты на старте проектов.
В настоящее время для дальнейшего развития этих инструментов ДОМ.РФ совместно с Минстроем России разрабатывает законопроект, который позволит застройщикам передавать в залог банкам проекты КРТ со всеми обязательствами. Это даст возможность принимать в залог не только арендованные участки, но и договоры о КРТ.
О прогрессе в комплексном развитии территорий Дальнего Востока рассказал заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин. Он отметил, что меры поддержки дальневосточных регионов, которые идут по линии Минстроя России, Министерства по развитию Дальнего Востока и ДОМ.РФ показывают положительные эффекты – качественно улучшается ввод жилья, растет градостроительный потенциал, а также число крупных застройщиков, которые заходят на дальневосточный строительный рынок, за счет чего конкуренция за те земли, которые подготовлены командой ДОМ.РФ для комплексного развития территорий, увеличивается.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков в начале своего выступления затронул несколько аспектов, которые касаются работы ДОМ.РФ в регионах. Он напомнил, что в настоящее время КРТ реализуется в 76 субъектах Российской Федерации, и отметил, что те земельные участки, которые вовлекает ДОМ.РФ в проекты КРТ, обладают множеством преимуществ, в том числе с юридической точки зрения. Институт развития активно участвует в их подготовке, вкладывая много сил и средств в разработку градостроительной документации.
«Когда девелоперы приобретают права на такой земельный участок, они очень быстро вовлекают его в оборот. Но вместе с тем, не везде такая практика сложилась», – констатировал Антон Глушков.
Он обратился к Виталию Мутко с предложением ввести образовательный проект, аналогичный по своей сути программе «Архитекторы.рф», для масштабирования практики ДОМ.РФ по подготовке земельных участков, чтобы оказывать методологическую помощь органам местного самоуправления, выступающим «фронтменами» в договорах КРТ.
Формат аукционов, совмещающий механизмы КРТ и торгов «за долю», который использует ДОМ.РФ, глава НОСТРОЙ назвал «совершенно гениальной вещью», которая позволяет «снижать пороговую экономическую величину на входе и разделять риски между двумя сторонами, что тоже очень хорошо».
Антон Глушков подчеркнул, что механизм КРТ – очень гибкий и каждый субъект должен его подстраивать под себя. Он заметил, что помимо улучшения жилищных условий граждан, еще одной важной целью КРТ является ликвидация деградирующей среды в центрах городов, чтобы как можно скорее вовлекать земельные участки в оборот. Однако для решения этой задачи нужен взвешенный подход.
«Когда орган местного самоуправления решает вовлекать земельные участки по инициативе органа публичной власти или когда инвестор выходит на КРТ застроенной территории по инициативе правообладателя, должна быть какая-то мера вещей. Я думаю, что LCR и банк в этой связи – это тот «аудитор», который может определить, какой объем нагрузки на земельный участок можно дополнить, либо эту нагрузку делать нельзя», – сказал Антон Глушков.
Также президент НОСТРОЙ напомнил, что Минстрой России на протяжении трех лет ведет активную работу по сокращению технических требований в жилищном строительстве. Практически ежеквартально уменьшается количество обязательных требований, которые переходят в категорию добровольных. Благодаря этому расширяется вариативность тех или иных инженерных решений. При этом возникает вопрос, который сегодня перед застройщиками стоит весьма остро, подчеркнул глава НОСТРОЙ, основным предметом удорожания строительства школ и детских садов становятся не строительные нормы, а санитарные. В связи с этим Антон Глушков предложил вернуться к пересмотру санитарных норм для дошкольных и общеобразовательных учреждений с целью снижения стоимости строительства таких объектов.
«Вопросы санитарных и технических требований, которые существенным образом влияют на экономику формирования социальной инфраструктуры, тоже нужно учитывать. Настало время, когда мы должны к ним подойти», — резюмировал Антон Глушков.
В дискуссии также приняли участие управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК «ФСК» Алексей Алмазов, руководитель Группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков, проректор Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Вероника Минина, заместитель руководителя Федерального агентства по управлению государственным имуществом Алексей Павлов, директор по стратегическому развитию, ПАО «ПИК СЗ» Елена Степанова. К дискуссии присоединились генеральный директор Фонда «Всероссийский центр изучения общественного мнения» (ВЦИОМ), председатель Общественного совета при Министерстве труда и социальной защиты РФ Константин Абрамов, председатель совета директоров DARS Дмитрий Рябов.
