13 ноября 2024 года в режиме видеоконференцсвязи состоялось заседание Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России.
По поручению руководителя Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России, вице-президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Мороза в заседании принял участие Председатель Комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин.
Мероприятие провёл руководитель Комиссии Рифат Гарипов.
В начале были утверждены новые эксперты в состав Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России, а также избран новый руководитель Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России. Рабочую группу возглавила представитель Банка Дом.РФ Ольга Путимцева.
Она рассказала о совершенствовании законодательства в области проектного финансирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и доложила о применении положений Федерального закона от 22.06.2024 №151-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении проектов жилищного строительства, реализуемых микро-предприятиями.
По вопросам расширения оснований применения механизма проектного финансирования путем пересмотра оснований для привлечения средств участников долевого строительства в качестве антикризисной меры и рассмотрения механизмов стимулирования спроса на проектное финансирование доложил Алексей Сорокин.
В частности, он заявил, что возможность обеспечения роста жилищного строительства напрямую зависит от создания благоприятных условий для застройщиков с учетом интересов других участвующих в строительстве сторон. По его словам, функционирование института проектного финансирования и его адаптация под меняющиеся условия осуществления строительной деятельности - это одна из ключевых задач профессионального сообщества.
Алексей Сорокин отметил, что во втором квартале 2024 года застройщики активно запускали новые проекты. По данным Росстата, в том числе с учетом строительных проектов, реализованных без использования счетов эскроу, в эксплуатацию введено 6,7 млн кв. м, что на 24% ниже к 1 кварталу 2024 года, поделился он. Это, по словам докладчика, объясняется опережающим вводом в эксплуатацию части проектов в четвертом квартале 2023 года и значительным объемом проектов, по которым сроки ввода перенесены с второго квартала текущего года на более поздние (~3 млн кв. м).
Объем запуска новых проектов, заметил Сорокин, напротив, заметно ускорился и составил 12,9 млн «квадратов», что выше средних квартальных значений последних двух лет (10 – 12 млн кв. м) и отстает только от рекордного четвертого квартала 2023 года (17,1 млн кв. м).
Также он сообщил, что во втором квартале текущего года портфель проектного финансирования (ПФ) застройщиков заметно вырос. Объем выдач ПФ жилья превысил 1,4 трлн руб., что заметно выше 1,1 трлн руб. в первом квартале 2024-го, но уступает рекордным выдачам четвертного квартала 2023 года – 2,0 трлн рублей. Рост портфеля ПФ составил существенные 0,9 трлн руб. (+13%) после 0,3 трлн руб. (+6%) в 1 квартале 2024 г. Среди основных причин Алексей Сорокин назвал увеличение площади строящихся проектов, а также снижение объема раскрытий счетов эскроу и, как следствие, погашения обязательств застройщиками.
«Во втором полугодии 2024 года объем портфеля проектного финансирования будет определяться скоростью замедления строительства уже начатых и запуска новых проектов, а также темпом роста себестоимости. В результате годовые темпы роста портфеля, начиная с третьего квартала этого года, могут составить 7–12%», - предположил Алексей Сорокин.
При этот он добавил, что за квартал ставка по портфелю ПФ практически не изменилась, составив 6,9% (+0,1 после +0,5 п. п. в 1 квартале 2024 г.).
«Учитывая ожидаемое снижение уровня покрытия, можно прогнозировать, что стоимость проектного финансирования несколько увеличится в ближайшем будущем. Дальше ее динамика будет также связана с изменением ключевой ставки, адаптацией отрасли к условиям льготных программ и объемами финансирования новых проектов», - считает спикер.
Он озвучил, что в целях поддержки набранных темпов и поддержки развития строительства в регионах с низкой покупательской способностью, предлагается:
Кроме того, обратил внимание Алексей Сорокин, в действующем законодательстве предусмотрены ограничения деятельности застройщика по привлечению средств участников долевого строительства, которые являются источником финансирования строящегося проекта.
«Одним из дополнительных механизмов привлечения средств дольщиков может стать поэтапное раскрытие счетов эскроу. На совещаниях, когда этот механизм обсуждался, была позиция, в том числе Президента Российской Федерации, что нужно вернуться к вопросу спустя некоторое время, когда механизм эскроу-счетов начнет повсеместно работать. Это даст возможность строительным компаниям пополнять оборотные средства, потому что если проекты компании реализуются исключительно с привлечением средств на эскроу-счета, то объем замороженных оборотных средств очень большой. Обладать такими собственными средствами на весь срок строительства, а это минимум 15% от оборота, а то и больше, может позволить себе достаточно малое количество даже крупных строительных компаний», - констатировал Алексей Сорокин.
